¿Banco, tienda o casa?

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales tiene un tipo reducido de 2% para la adquisición de una vivienda. Un antiguo edificio bancario que ha funcionado como tienda durante 10 años y se compra con fines residenciales, ¿es una vivienda o sigue siendo un banco o una tienda? La Agencia Tributaria determinó que se trataba de una vivienda e impuso al comprador de la propiedad residencial un gravamen fiscal adicional considerable. ¿Qué opina el tribunal?

Creación de un régimen legal de reducción de las tarifas residenciales
Cuando se estableció la reducción del tipo residencial, se estipuló que se entiende por bien residencial el bien inmueble que, en el momento de la transmisión legal, está destinado por su naturaleza a ser ocupado. Si un bien inmueble está realmente ocupado, pero por su naturaleza no está destinado a ser habitado, este bien inmueble no se considerará vivienda. En caso de duda sobre si un bien inmueble está, por su naturaleza, destinado a ser habitado, también es importante saber si el municipio ha dado al bien inmueble una finalidad residencial. Un bien inmueble que no sea vivienda pero que se convierta en vivienda no entra en el ámbito de aplicación de la medida. En cualquier caso, los edificios y locales comerciales no pueden considerarse viviendas.

Consideraciones del juez en el presente caso
Se ha establecido que este bien inmueble fue diseñado y construido originalmente como edificio bancario. Hasta aproximadamente 2008, el bien inmueble también se utilizó como banco.

Teniendo en cuenta los planos de construcción, las fotografías, los datos sobre la licencia urbanística y las explicaciones dadas por las partes, el tribunal concluye que tras las obras de transformación que tuvieron lugar en 2008 para adecuar el bien inmueble a su uso como tienda, el bien inmueble perdió su carácter de edificio bancario. Teniendo en cuenta las características (estructurales) y la distribución del inmueble existentes en aquel momento, el tribunal considera plausible que fuesen necesarias modificaciones más que limitadas para que el inmueble volviese a ser apto como edificio bancario. Por su naturaleza, el bien inmueble estaba destinado a servir como tienda o local comercial desde 2008. Hasta 2018, el bien inmueble se utilizó como tienda.

Corresponde al comprador del inmueble, que invoca la aplicación del tipo residencial, declarar y, en su caso, argumentar de forma plausible que el inmueble transmitido estaba destinado, por su naturaleza, a un uso residencial en el momento de la transmisión.

El comprador ha alegado que, debido a la concesión de la licencia urbanística en 2018 y a las posteriores obras de transformación realizadas en 2018 para hacerla habitable, la función del bien inmueble ha cambiado a residencial. Al hacerlo, el comprador señaló que debía considerarse la función real del bien inmueble y que fue adquirido por él y destinado a vivienda.

El tribunal consideró que el inmueble no había perdido la naturaleza de tienda/local de negocio debido a la remodelación de 2018. Es cierto que la remodelación de 2018 hizo que el bien inmueble fuera apto para ser habitado mediante la adición de instalaciones sanitarias sencillas en forma de un lavabo y una cabina de ducha en la cámara acorazada del banco, pero estos cambios no hacen que el bien inmueble, por su naturaleza, esté destinado a ser habitado. Según el tribunal, para reclasificar el bien inmueble como tienda/edificio comercial sólo se requieren modificaciones limitadas. La transformación no ha supuesto ningún cambio sustancial en las características de la estructura en sí, características objetivamente apropiadas para una tienda/edificio comercial. Por ejemplo, el inmueble tiene falsos techos, una entrada con portal de tiro y puertas correderas (automáticas), y no se ha modificado la distribución adecuada para su uso como tienda tal como existía. Lo mencionado en el anuncio de Funda y el informe de tasación presentado confirman que el bien inmueble puede (re)utilizarse fácilmente como tienda. El hecho de que el comprador adquiriera el bien inmueble con la intención de utilizarlo como vivienda y tenga derecho a amueblarlo a su gusto no altera lo anterior.

El comprador seguía alegando que diversos organismos, entre ellos las administraciones públicas, sí consideraban que el bien inmueble era una vivienda, como se desprende del hecho de que el agente inmobiliario había utilizado el modelo de contrato de compraventa de viviendas, el préstamo hipotecario se había concedido con arreglo a la NHG y la Administración Básica de Direcciones y Edificios (BAG) declaraba que el bien inmueble tenía una función residencial. Sin embargo, según el tribunal, esto es irrelevante para la valoración.

Conclusión
Lo alegado por el comprador no lleva a la conclusión de que el bien inmueble estuviera, por su naturaleza, destinado a uso residencial en el momento de la transmisión. Las autoridades tributarias impusieron acertadamente la liquidación tributaria adicional.

Nota: Si compra un antiguo local comercial para vivir en él, aunque sólo haya sido ocupado por los vendedores, puede no beneficiarse del tipo reducido del impuesto de transmisiones patrimoniales aplicable a los inmuebles residenciales. El impuesto posterior es de 8,4% del precio de transferencia.