Un particular compra un inmueble residencial/comercial catalogado por 2.900.000 euros. Cobra el impuesto de transmisiones patrimoniales al tipo normal e inmediatamente se opone porque considera que el tipo residencial 2% debería aplicarse a todo el inmueble. La Agencia Tributaria sólo concede la restitución por la parte residencial. ¿Qué dice el tribunal?
Hechos
El inmueble se construyó en 1800 como tienda. En 1966 se modificó la fachada y se cambió la distribución de la zona de ventas de la planta baja y del almacén del primer piso. En 1997 se modificaron las paredes interiores y el bloque de aseos de la planta baja. El inmueble está inscrito en la Lista de Monumentos Nacionales desde 1966 con la inscripción: 'Casa con fachada moldurada, ventanas de piedra dura sobre molduras horizontales. Fachada moderna".
En el momento de la adquisición, el inmueble albergaba una sucursal de una cadena minorista. El inmueble tiene cuatro plantas. La tienda utiliza la planta baja y 35 m2 de la primera planta. Las demás plantas están vacías. El único acceso al inmueble es la puerta de la tienda.
¿Dividido en parte comercial y parte residencial?
Las autoridades fiscales opinan que el inmueble debe dividirse en una parte comercial y otra residencial. Esto se debe a que la parte de la tienda situada en la planta baja nunca ha tenido el carácter de habitable o lo ha perdido debido a las reformas realizadas a lo largo de los años. Según la Agencia Tributaria, se requieren modificaciones más que limitadas para que la parte de la tienda vuelva a ser habitable. Por ejemplo, la fachada no es apta para uso residencial y no hay instalaciones para cocinar.
En primer lugar, las partes están divididas sobre si la propiedad en su conjunto era originalmente una vivienda. El tribunal está de acuerdo con el particular en que la propiedad debe valorarse como un todo. La propiedad nunca se dividió en secciones residenciales y comerciales. Sólo hay una entrada y sólo se puede acceder a los pisos superiores a través de la tienda. Esto nunca ha sido diferente. Por lo tanto, el tribunal no sigue el argumento de la Agencia Tributaria de que la propiedad debe dividirse en una parte comercial y una parte residencial.
Dada la documentación más antigua sobre la propiedad, el tribunal considera plausible que ésta se construyera originalmente como casa residencial. El caso de la propiedad también está registrado en la Lista de Monumentos Nacionales como casa residencial.
¿El edificio en su conjunto ya no es una vivienda?
A continuación, el tribunal examina la cuestión de si el inmueble en su conjunto ha perdido su naturaleza de vivienda debido a las diversas reformas.
Se puede considerar que un bien inmueble construido originalmente como vivienda, pero transformado posteriormente para adecuarlo a otro uso, ha conservado su naturaleza de vivienda si sólo se requieren modificaciones limitadas para hacerlo de nuevo apto para ser habitado. No se exige la restauración completa a su estado anterior.
Las tuberías presentes en los pisos superiores se ajustan a un uso residencial. Las autoridades fiscales también han clasificado los pisos superiores como residenciales. Sólo es necesario conectar las instalaciones de fontanería y cocina para que la propiedad sea apta para ser habitada. En opinión del juez, si el inmueble se va a utilizar como vivienda, no es necesario modificar sustancialmente la fachada moderna para conseguir que el inmueble deje de tener el aspecto de una tienda. Una fachada moderna es adecuada para una vivienda contemporánea.
Conclusión
Sólo se requieren modificaciones limitadas para que el inmueble en su conjunto vuelva a ser habitable. Esto significa que el tipo de 2% se aplica a toda la vivienda. El particular tiene derecho a un reembolso considerable.
Nota: Una vez más, la Agencia Tributaria tiene problemas con el tipo reducido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles de uso residencial. El juez corrige.
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